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2019年二手房买卖纠纷处理具体方法有哪些北京朝阳区二手房交易流程有哪些

发布时间:2019年2月1日 北京房产纠纷律师  Tags: 二手房买卖纠纷,产权转移

  引起二手房买卖纠纷的原因很多种,其中最常见的就是因为房价涨价较快,卖家不愿意卖了或是要求涨价,面对这种情况也有解决的办法,因此,想必大家都知道,关于二手房买卖纠纷处理具体方法有哪些?接下来本文详细为您介绍!

  魏天贵律师北京房产纠纷律师http://www.wtgfcls.com/,现执业于北京市国汉律师事务所,魏天贵律师法学理论功底扎实,自执业以来承办了数百件民商事诉讼案件和大量的非诉讼法律事务,审查修改过大量的房产纠纷案件,专业能力随着承办案件数量的增加已达到较高水平。对各类房产纠纷案件的办理亦有独到的见解。

  

二手房买卖纠纷处理具体方法有哪些

  1、房价上涨过快,卖家毁约引起的纠纷的解决办法。

  (1)如果仅仅是签订了《购房意向书》,如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款,这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

  (2)如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。

  2、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。

  买家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:一是由于个人资信等问题,银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因,贷款不足。在这两种情况下,都会造成买家没有足够的资金按时支付房款,通常,由于银行不贷款或不足额贷款,买家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如买家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由买家来承担。

  为避免这类纠纷,买家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,最好直接向银行咨询。此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,买家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。

  3、交易税费计算出现误差而产生的纠纷的解决办法。

  由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强,缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。

  关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:

  一是双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。

  二是约定由买家来承担所有税费,卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产,因历史遗留问题,可能欠缴税费,更应注意此类风险。

  三是做低房价,即“阴阳合同”,“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定,是逃税行为。而且,做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍,被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷,但一方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效。

  4、由于支付定金而引起的纠纷的解决办法。

  在签订正式合同之前,买家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种:

  一是付了定金以后,其中一方违约,守约方可按照定金罚则处理,也就是说买家违约的话,卖家可以没收定金;卖家违约的话,买家可以要求双倍返还定金。

  二是付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定,而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。

  三是付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,卖家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。

  5、中介费支付引起的纠纷的解决办法。

  一、由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》,但价格没有谈下来,后来看到这套房子在其他中介也挂牌,而且价格也能谈下来,这样通过其他中介成交。此时,第一家中介如果说你利用他的房源成交,要求付他佣金。实践中,第一家中介主张佣金,鲜有法院、仲裁机构获得支持的。

  二、私自成交。买卖双方为了节省交易成本,在通过中介促成签订了房屋买卖合同后,避开中介,私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则,损害了中介作为居间方的利益,跳中介后可能被中介告上法院要求赔偿。

  三、“飞单”,为了节省中介费用,中介业务员私下与客户达成协议,不通过中介公司而是私自收取佣金,或者在第一间中介行签了《居间协议》后,又跑到另一间中介行成交,这就是“飞单”。表面上看,客户付出的费用减少了,但实际上风险很大。

  6、因户口问题引起的纠纷的解决办法。

  卖家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易,但会影响买家落户,如果买家买的是“学位房”,或者买房就是为了落户,那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解,对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定,否则不能达到买房的初衷。

  买家在户口问题上一定要防患于未然,予以充分重视。建议考虑以下三个办法:

  第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长,计算出来的违约金会较高,法院可能只会支持其中一部分,所以对卖方的制约力不强。

  第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前,卖家应将户口迁出,否则可以不付尾款,还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些,这样对卖家的制约会更大。

  第三个办法是约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大,如果买家买房的目的主要是为了落户,采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

二手房交易流程有哪些

  1、买方咨询:买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

  2、签合同:卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  3、办理过户:买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  4、立契:房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

  5、缴纳税费:税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  6、办理产权转移过户手续:交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  7、银行贷款:对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  8、打余款完成交易:买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  魏天贵律师办理各类房地产争议、商品房集团诉讼、房屋拆迁、土地征收、企业拆迁、房地产行政诉讼等与房产相关的各类纠纷的预防和解决凭借其法院实践经验,善于诉讼和法庭辩论,尤其专精于代理意见等法律文书的撰写,其撰写的代理意见常常被法官直接引用作为判词。其观点独到犀利,符合法官的思维模式。


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